Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của hệ thống kinh tế quốc dân với những đặc thù riêng khác với các thị trường khác. Phát triển TTBĐS vừa góp phần phát triển kinh tế, vừa góp phần tạo ổn định xã hội và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. TTBĐS tại Việt Nam hiện nay đã và đang có những bước tiến đáng kể dưới ảnh hưởng của những nhân tố vĩ mô.

CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1. Kinh tế vĩ mô

Trình độ phát triển kinh tế là một nhân tố vĩ mô quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao với mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai đa dạng, chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú, kéo theo nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Vì vậy, cùng với xu hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Bên cạnh đó, sự phát triển của các thị trường khác, điển hình là thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, BĐS sẽ trở thành hàng hóa khi người mang nợ không có khả năng thanh toán. Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng cũng tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS tồn tại và phát triển. Tuy nhiên, tốc độ kinh tế phát triển cũng đặt ra nhiều thách thức, đòi hỏi cơ quan quản lý Nhà nước có những chính sách và quy hoạch hợp lý để đảm bảo sự cân bằng giữa cung và cầu, đảm bảo điều kiện sống, môi trường xanh sạch, lành mạnh an toàn cho người dân, đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội và hạn chế rủi ro bong bóng BĐS.

2. Chính trị

Chế độ chính trị là một trong các nhân tố ảnh hưởng đến việc BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hội chủ nghĩa, có những giới hạn nhất định về đất đai tham gia vào TTBĐS, ví dụ như chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá không dễ dàng…

Ngoài ra các nhân tố chính trị có những ảnh hưởng đến TTBĐS dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của TTBĐS giảm đi. Trong khi đó, có những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch.

Có thể thấy, Nhà nước cần có những động thái tạo ra các tiền đề thuận lợi cho TTBĐS ra đời và phát triển. Có thể thấy từ cả lý thuyết và thực tiễn, vai trò của Nhà nước Việt Nam đối với TTBĐS rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyết tâm mà còn phải có tri thức, lực lương cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả.

3. Xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Cụ thể, việc mật độ dân số tăng cao tại một khu vực sẽ khiến cho giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong khu vực như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có những tác động lên giá trị của BĐS. Hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển TTBĐS, cả trong trung hạn và dài hạn.

4. Công nghệ

Công nghệ góp phần thay đổi đáng kể những vấn đề cụ thể như cách thức làm việc, việc mua bán qua điện thoại, thói quen thuê nhà.

Cách thức làm việc mới:

Nhu cầu về diện tích văn phòng sẽ thay đổi nhờ nguồn lực bên ngoài từ các thị trường phát triển, phương thức làm việc linh hoạt hơn, và sự gia tăng trong mô hình không gian làm việc chia sẻ (co-sharing space).

Gia tăng mua hàng qua điện thoại:

Theo tổng hợp từ Dân Trí (2016), mức độ thâm nhập của mua sắm trực tuyến tại Đông Nam Á cao hơn các thị trường phát triển khác như US và UK. Qua đó TTBĐS có thể phát triển nhờ những ứng dụng trên điện thoại, giúp hai bên người mua và người bán có thể tương tác, đăng bài, tìm kiếm và trao đổi thông tin, nghiên cứu thị trường và đấu giá một cách tiện lợi và nhanh chóng.

Thay đổi trong thói quen thuê nhà:

Đối với việc thuê nhà, những trang web cho phép chia sẻ nhà ở như Airbnb và HomeAway sẽ có tác động đối với cả bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng ở Đông Nam Á. Những trang web này giúp nâng cao hiệu quả hoạt động các bất động sản, tăng khả năng lấp đầy diện tích còn trống tương tự mô hình bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này sẽ dẫn tới sự sụt giảm về số lượng phòng khách sạn và căn hộ chung cư trong việc đáp ứng nhu cầu lưu trú cho cùng lượng khách du lịch.

Tóm lại, công nghệ phát triển, cụ thể tại Đông Nam Á, là một nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đáng kế đến nhu cầu của thị trường, thói quen và hành vi tiêu dùng cũng như tạo điều kiện cho các hoạt động tìm kiếm trao đổi thông tin và các giao dịch trên thị trường diễn ra nhanh chóng, thuận lợi hơn. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra những thách thức về vấn đề pháp lý, bảo mật thông tin, thông tin sai lệch, cạnh tranh không lành mạnh hay tính rủi ro về mức độ an toàn khi thực hiện các giao dịch thanh toán.

TS. Hồ Thiện Thông Minh
(Tổng hợp)