Trong những năm gần đây, tại quận Shibuya, nơi được xem là biểu tượng của cơn sốt địa ốc đô thị Nhật Bản với những tòa cao ốc chọc trời và chung cư cao cấp mọc lên san sát, giá bất động sản tăng lên đáng kể.
Các khu dân cư và thương mại gần khu Shibuya, Tokyo, ngày 04/5/2023 - Ảnh: Richard A. Brooks / Afp / Getty Images
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản, năm 2024, giá trung bình một căn hộ mới tại 23 quận trung tâm Tokyo có giá 111,81 triệu Yên (khoảng 19 tỷ VND). Con số trung vị (thước đo phản ánh thị trường chính xác hơn) là 89,4 triệu Yên, tăng 9% so với năm trước. Tính theo trung vị, giá chung cư tại 23 quận đã tăng tới 64% trong giai đoạn 2021-2025, vượt xa mức tăng 26% của toàn vùng thủ đô.
Trong khi đó, thu nhập tại Nhật lại thấp hơn nhiều so với các nước phát triển khác. Lương tối thiểu chưa cao, lại có khoảng cách lớn thu nhập giữa nam và nữ. Vì vậy, nhiều người gặp khó khăn trong việc mua hoặc thuê nhà. Năm 2024, Nhật Bản chỉ xếp thứ 25/34 nước thành viên OECD về mức lương trung bình hàng năm tính theo sức mua tương đương, ở mức 49.446 USD.
Giá bất động sản tại các quận trung tâm Tokyo tăng vọt một phần do chi phí xây dựng, nhân công cao, một phần nhờ đồng yên yếu và giá trị tài sản tương đối rẻ, thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư quốc tế.
Cơn sốt này đã trở thành chủ đề chính trị đáng chú ý. Trong cuộc bầu cử Thượng viện gần đây, vấn đề siết vốn ngoại được đưa ra tranh luận. Khác với Úc, Canada hay Singapore, Nhật Bản gần như không có rào cản nào đối với việc người nước ngoài mua nhà đất.
Đảng Dân chủ vì Nhân dân (DPFP) giành thêm nhiều ghế trong cuộc bầu cử tháng 7, dự kiến sẽ trình dự luật hạn chế mua bất động sản của người nước ngoài ngay trong kỳ họp bất thường mùa thu. Ông Yuichiro Tamaki - Chủ tịch Đảng cho rằng giá nhà ở đô thị leo thang một phần vì nhà đầu tư ngoại mua bất động sản cho mục đích đầu cơ và ông đã đề xuất áp thuế vào bất động sản bỏ trống để kiềm chế tình trạng đầu cơ.
Trong khi đó, Đảng dân túy cánh hữu với khẩu hiệu “Nhật Bản trên hết” và lập trường chống nhập cư - Sanseitō cũng chuẩn bị đề xuất riêng nhằm hạn chế việc mua đất của người nước ngoài, nhưng chưa đưa ra thời điểm cụ thể.
Liên minh cầm quyền hiện không đủ ghế để tự thông qua luật ở cả hai viện, nên các đảng đối lập có vai trò quyết định việc luật được thông qua hay bị từ chối.
Nhà sáng lập công ty tư vấn rủi ro chính trị Japan Foresight - ông Tobias Harris nhận định khó tách biệt việc sở hữu bất động sản của người nước ngoài khỏi các tranh luận rộng hơn về dân số ngoại quốc tại Nhật. Theo ông, tuy đây không phải trọng tâm trong cương lĩnh của Sanseitō, nhưng lại là vấn đề dễ đưa vào luật hơn so với các chủ đề khác.
“Ngôn từ của đảng này xoáy vào cả an ninh quốc gia lẫn an ninh kinh tế, cảnh báo rủi ro khi một số người nước ngoài mua bất động sản và hệ lụy đối với chất lượng cuộc sống của người Nhật nếu họ không còn đủ khả năng mua nhà”, ông Harris cho biết.
Quy mô thực sự của việc mua bán từ nhà đầu tư nước ngoài rất khó xác định, bởi Nhật Bản không công bố thống kê chính thức theo quốc tịch người mua. Tuy nhiên, khảo sát bán niên của Tập đoàn Mitsubishi UFJ Trust & Banking công bố vào tháng 3/2025 cho thấy, tại các quận Chiyoda, Shibuya và Minato của Tokyo, 20% đến 40% căn hộ mới thường được bán cho khách nước ngoài.
“Một phần là người nước ngoài mua, phần khác là các nhà đầu tư trong nước và người dân Nhật Bản cũng mua rất nhiều”, chuyên viên tại Viện Nghiên cứu NLI, ông Makoto Sakuma cho biết.
Ông lưu ý rằng dù Ngân hàng Trung ương Nhật đã nâng lãi suất từ tháng 3 năm ngoái, nhưng mức lãi thực tế vẫn thấp và dòng tiền dồi dào vẫn tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản đô thị.
Ông Harris cho rằng triển vọng thay đổi pháp luật còn phụ thuộc vào bức tranh chính trị. Một thủ tướng mới hay sự thay đổi cán cân trong các liên minh có thể định hình lại cách các đảng đối lập đưa vấn đề sở hữu đối với người ngoại quốc vào nghị trình.
Romeo Marcantuoni, nghiên cứu sinh về chính trị đối lập Nhật Bản, nhận xét rằng vấn đề liên quan đến người nước ngoài sẽ vẫn nổi bật khi Sanseito tăng cường tuyên bố chống người nước ngoài, nhưng con đường lập pháp còn bất định vì các ưu tiên như cắt giảm thuế, trợ cấp tiền mặt và thuế xăng dầu sẽ chiếm ưu thế trước mắt.
Khoảng cách đô thị - nông thôn
Dân số Tokyo vẫn tăng, nhưng dân số toàn quốc tại Nhật đã sụt giảm từ năm 2008, tạo ra khoảng cách lớn về nhu cầu nhà ở giữa thành thị và nông thôn.
Trong khi các thành phố lớn chứng kiến cơn sốt bất động sản, cả nước có khoảng 9 triệu ngôi nhà bỏ hoang (được gọi là akiya) tính đến năm 2023, chủ yếu tập trung tại vùng nông thôn.
Dù có thể mua nhà bỏ hoang với giá rẻ, chúng thường không đáp ứng nhu cầu của người mua trong nước: nhiều căn xuống cấp, cách xa chỗ làm và dịch vụ tiện ích hoặc tốn chi phí sửa chữa từ 20.000 đến 300.000 USD tùy tình trạng và vị trí. Tâm lý e ngại nhà cũ cùng sự hỗ trợ hạn chế từ chính phủ càng khiến sức hút của loại tài sản này giảm sút.
“Khi nhìn về nông thôn, ta thấy một bài toán lớn: thị trường trì trệ, giá không tăng, nhà không bán được”, đồng sáng lập nền tảng bất động sản Akiya & Inaka chuyên hỗ trợ người mua nước ngoài tìm và khôi phục nhà bỏ hoang ở Nhật - ông Parker Allen cho biết.
Nhà bỏ hoang ít hấp dẫn với người Nhật, nhưng lại thu hút người mua nước ngoài tìm kiếm mức giá rẻ, kiến trúc truyền thống và sự lãng mạn của việc hồi sinh một căn nhà cổ. Allen cảnh báo rằng nếu có siết hạn chế sở hữu của người nước ngoài, thì chỉ nên áp dụng với các thị trường đô thị, nơi cạnh tranh với người dân địa phương diễn ra gay gắt nhất.
Việt An
(Lược dịch)