Nhu cầu giáo dục trẻ nhỏ ngày càng gia tăng kéo theo sự phát triển của phân khúc bất động sản thị trường tuy chưa lớn nhưng năng động. Bởi nguồn cung vô cùng hạn chế, chúng thu hút cả giới phát triển bất động sản lẫn các nhà đầu tư.

Một dự án tái sử dụng bất động sản khác của Fortec tại Barrington, Illinois - Ảnh do Fortec cung cấp

Thị trường trông trẻ tại Mỹ hiện được định giá khoảng 65,2 tỷ USD và dự kiến phát triển đến 109,9 tỷ USD vào năm 2033, theo tổ chức môi giới chuyên cho thuê ròng B+E, với dữ liệu từ Nghiên cứu Grand View. Một số yếu tố góp phần thúc đẩy xu hướng trên là các phụ huynh quay lại làm việc tại công sở, công nghệ giáo dục tiến bộ hơn, và chính phủ tài trợ mạnh tay, đặc biệt với các đối tượng mẹ đơn thân hay các bà mẹ đang lao động.

Và cũng không nên quên vai trò của bất động sản (BĐS)! Từ cuối 2024, số BĐS làm nhà trẻ được chào bán tăng 14%, lên 158, theo B+E. Phần lớn không thuộc sở hữu của bên điều hành mà nằm trong diện cho thuê ròng, tức bên thuê sẽ lo trọn bộ thuế cùng các chi phí bảo hiểm, bảo trì. Trong số đó có những chuỗi nhà trẻ nổi tiếng khắp cả nước như KinderCare và The Learning Experience.

Số lượng BĐS rao bán với thời hạn thuê hơn 10 năm tăng 12% vào năm 2025, theo B+E. Camille Renshaw, CEO tổ chức B+E, nhận định: “Ngân hàng rất thích cho thế chấp những khoản đảm bảo như vậy, cho thấy đại đa số BĐS trên thị trường là những nơi đã tìm được người thuê, và tất cả đang chờ nhà đầu tư rót tiền vào. Đây là tín hiệu đáng mừng.”

Suốt đại dịch, nhiều gia đình chọn chuyển về nông thôn sinh sống, nhưng ở đây lại không có nhiều cơ sở giữ trẻ. Giới phát triển BĐS đang dồn sức vào “sân chơi thưa đối thủ” này. Fortec, đơn vị phát triển BĐS chuyên trách những dự án trường mầm non tại Mỹ, vừa thông báo sẽ hợp tác với Equiturn - hãng tư vấn tài chính toàn cầu - nhằm mở nguồn huy động vốn 100 triệu USD cho các dự án của mình. Trong vòng 5 năm trở lại đây, Fortec đã hoàn tất các giao dịch tổng giá trị lên đến 230 triệu USD ở 13 bang; nguồn vốn trên sẽ giúp hãng này mở rộng địa bàn hoạt động. Equiturn cũng đang thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn và mời gọi đầu tư.

Một dự án tái sử dụng bất động sản của Fortec tại Barrington, Illinois - Ảnh do Fortec cung cấp

Pablo Barreiro, Chủ tịch Fortec, phát biểu: “Với nguồn vốn trên, chúng tôi muốn thể chế hoá phân khúc BĐS trông trẻ. Nhiều nhà đầu tư chuyên về BĐS thuê ròng 3 khoản loại thuê ròng mà bên thuê chịu thêm thuế tài sản, phí bảo hiểm, và phí bảo trì lại chưa từng nghe tới phân khúc đầy tiềm năng, với nhiều bên thuê đạt tín dụng tốt như này.”

Đó là chưa kể đến nguồn cung khá khan hiếm. Trong số 14,7 triệu trẻ em dưới 6 tuổi tại Mỹ, vốn cần được chăm sóc hằng ngày, chỉ 8,7 triệu em tham gia các chương trình mầm non chính thống, tức có khoảng 6 triệu em chưa tìm được chương trình phù hợp, theo Cục Thống kê. Cũng theo đó, trung bình mỗi trẻ phải chờ 6 tháng mới được nhập học; khoảng 13% gia đình tại Mỹ phải chờ 1 năm hoặc hơn để đưa con mình vào cơ sở phù hợp. Mặc dù tính tới 2030, số lượng trẻ dưới 6 tuổi dự kiến giảm mỗi năm, nhu cầu nhà trẻ vẫn rất cao. Barreiro giải thích: “Trên tổng diện tích nước Mỹ có đến 51% là các khu vực khan hiếm cơ sở giữ trẻ, tức chỉ 1/3 trẻ em tại đây được đến nhà trẻ, trường mầm non.”

Hiện BĐS làm cơ sở giữ trẻ vẫn là thị trường phân mảnh, cục bộ, không khác thị trường cho thuê nhà đơn lẻ là bao. Cũng có nhiều quỹ đầu tư uỷ thác sở hữu BĐS trông trẻ nhưng chúng chiếm tỷ trọng rất ít so với tổng BĐS mà quỹ nắm giữ.

BĐS cho thuê làm cơ sở giữ trẻ thực chất vẫn chưa được xếp vào nhóm tài sản riêng biệt trên toàn nước Mỹ, tương tự tình trạng của nhà dưỡng lão và cơ sở y tế trước khi cả hai được xem là phân khúc BĐS chính thức, Fortec cho hay. Hãng dự định sẽ thể chế hoá BĐS trông trẻ thành một phân khúc riêng bằng số vốn huy động được.

Trước giờ nhắc đến dịch vụ trông trẻ, giới đầu tư chỉ quan tâm đến các văn phòng gia đình của một hay nhiều pháp nhân khá giả, cho thấy tính vững chãi về mặt kinh tế của dịch vụ này. Aceana Group, một văn phòng gia đình tại Florida, nhấn mạnh nhu cầu và vị thế kinh tế vô cùng bền vững của hoạt động giữ trẻ, cho rằng đây sẽ sớm trở thành cơ sở hạ tầng thiết yếu thay vì dịch vụ tuỳ chọn như hiện nay.

Thông cáo của Aceana có đoạn: “Doanh thu hằng năm ở các trung tâm trông trẻ quy mô lớn lên đến cả triệu USD, và có khả năng tăng với tỷ lệ hai chữ số khi cơ sở đã hoạt động ổn định. Phần lớn chủ BĐS phân khúc này sẽ cho thuê dài hạn, với các hợp đồng ròng 3 khoản, tăng tiền qua từng năm, đảm bảo dòng tiền vào túi họ không khác việc mua trái phiếu là bao.”

Cơ chế cho thuê như thế cũng bảo vệ chủ thuê khỏi lạm phát, khiến BĐS dạng này càng thêm hấp dẫn, và giới đầu tư chính thống đã bắt đầu chú ý. Barreiro chia sẻ: “Nhiều hãng đầu tư đã bắt đầu nhắm đến lĩnh vực mầm non. Nhưng để họ sẵn sàng rót tiền, ta phải có được sản phẩm đủ khả năng tạo ra những con số hấp dẫn mà họ đã thấy, đi kèm với đó là những nguy cơ họ cũng đã thấy.”

Huỳnh Trọng Nhân
(Lược dịch)