Ngày càng nhiều chủ sở hữu nhà ở tại Mỹ đi vay ngân hàng khi giá nhà đất tăng cao, cho thấy khoảng thời gian khủng hoảng tân trang nhà ở đã qua.

Ảnh: Angus Mordant/Bloomberg News
Tổng chi tiêu đổ vào sửa chữa, tân trang nhà ở tăng mạnh trong đại dịch, khi người dân buộc phải giãn cách xã hội. Con số này sau đó giảm lần đầu tiên kể từ đợt khủng hoảng thế chấp nhà ở năm 2008. Đó là do chi phí vay đạt đỉnh cao nhất trong gần 30 năm làm giao dịch nhà ở chậm lại và khiến việc vay vốn sửa sang dựa vào giá trị nhà đất càng thêm khó khăn. Giờ đây, khi Cục Dự trữ Liên bang (FED) cắt lãi suất cho vay, giá trị nhà đất tăng theo xu hướng tăng của bất động sản, khiến người Mỹ dễ dàng tận dụng nó hơn.
Chỉ số giám sát chi tiêu sửa sang mới nhất dự báo xu hướng sửa chữa, tân trang nhà ở dự kiến tăng mạnh vào mùa hè 2025. Theo Trung tâm Liên hợp Nghiên cứu Nhà đất thuộc Đại học Harvard, số tiền đổ vào sửa chữa, tân trang dự kiến sẽ đạt mức 477 tỷ USD/năm vào tháng 10 năm sau, tiệm cận mức 487 tỷ USD/năm đạt được vào 2023, trước khi lãi suất cho vay lên cao.
Doanh số bán nhà giảm sút cũng đồng nghĩa chi phí sửa sang bất động sản để chào mua hay để phù hợp gu thẩm mỹ của gia chủ cũng đi xuống theo. Lãi suất cho vay ngất ngưởng cũng khiến chủ sở hữu ngần ngại vay dựa trên giá nhà đất hơn - vốn là nguồn tài trợ chủ lực cho các hoạt động tân trang, sửa chữa lớn. Mặc dù đợt giảm chi tiêu sửa sang được dự báo không kéo dài, các doanh nghiệp nội thất, vật liệu xây dựng… vẫn bị ảnh hưởng tiêu cực.
Sawmills, đơn vị cung cấp 40% sản phẩm của mình cho các hoạt động sửa chữa, tân trang, đã phải đóng cửa, cắt giảm sản xuất tại khu vực Bắc Mỹ. Nhà cung cấp dụng cụ xây dựng True Value đệ đơn phá sản theo Chương 11 Luật phá sản vào cuối tháng 10, đồng ý để đối thủ Do It Best sáp nhập. Từng là những cổ phiếu ăn nên làm ra trong đại dịch, Pool Corp và Trex (công ty sàn hỗn hợp gỗ-nhựa) đã lần lượt trượt mất 12% và 24% trong năm 2024 này.
Lãi suất cho vay chạm đáy và lệnh giãn cách thời đại dịch tạo điều kiện hoàn hảo cho nhiều dự án sửa sang nhà ở. Song, trong 2 năm 2023-2024, vì chi phí quá cao mà nhiều người đã từ bỏ ý định trên, mặc dù giá trị nhà ở của họ vẫn tiếp tục lên. Đó là phân tích của tổ chức nghiên cứu và tư vấn bất động sản John Burns. FED cho hay giá trị nhà đất mà người Mỹ sở hữu hiện tại lên đến 35 tỷ USD, tăng 81% so với cuối 2019. Điều đó cũng có nghĩa mỗi chủ bất động sản sở hữu khoảng 400.000 USD giá trị nhà đất, theo ước tính của John Burns.
Matthew Saunders, Phó giám đốc cấp cao ban nghiên cứu vật liệu xây dựng tại John Burns, nhận định: “Chúng tôi nghĩ vẫn còn 30 nghìn tỷ USD có thể đổ vào tân trang nhà cửa nhưng người Mỹ chưa động đến.” Gần đây, tổ chức này tiến hành khảo sát 475 chủ hộ chờ lãi suất vay xuống thấp để có thể tận dụng dòng cho vay tín dụng thế chấp nhà mà trang trả phí sửa sang. Kết quả được chia làm 2 nhóm: chủ sở hữu U40 muốn sửa sang trong tầm giá 60.000 USD; và chủ sở hữu cao tuổi hơn muốn chi phí chỉ ở mức 30.000 USD. Động lực thúc đẩy nhóm đầu tiên là kết hôn, con cái, và thay đổi việc làm. Họ không quan tâm lắm đến lãi suất vay và thường vay ngay, theo Saunders. Nhóm thứ hai bị lãi suất chi phối, muốn xây gì cũng phải xem xét kỹ lưỡng và chờ đợi.
Theo Optimal Blue, công ty phần mềm - thế chấp chuyên ghi nhận mức lãi suất mà người vay chấp nhận đi vay, tổng lượng tái cấp vốn tiền mặt (tức lượng tiền chủ nhà thu được khi chuyển thế chấp thành khoản vay mới) vào tháng 9/2024 tăng lần lượt 50% so với tháng 9/2023 và 6% so với tháng 8 trước đó. Con số 7 tỷ USD tái cấp vốn thấp hơn nhiều so với 35 tỷ USD ghi nhận vào tháng 8/2021, song lại là mức cao nhất kể từ tháng 9/2022, gần như gấp đôi con số ghi nhận vào tháng 12/2023.
Brennan O’Connell, Giám đốc giải pháp dữ liệu tại Ocean Blue, nói đợt tái cấp vốn lại tăng cao vào cuối mùa tân trang, lúc hoạt động vay vốn thường không mấy sôi nổi. Theo ông, trong 2 năm qua, nhiều người rút tiền mặt từ thế chấp có lẽ đã mua nhà và tận dụng thời cơ để giảm khoản phải trả mỗi tháng và để sửa sang.
Hàng triệu người Mỹ đi vay vào thời điểm thế chấp xuống mức thấp nhất trong đại dịch giờ có xu hướng vay khoản thứ hai thay vì tái cấp vốn khoản đầu. Hiệu ứng “phóng lao theo lao” khiến nhiều người ngần ngại mua nhà mới mà chọn tân trang nhà đã thuộc sở hữu của mình. O’Connell giải thích: “Động lực sửa sang nhà chưa bao giờ mạnh mẽ hơn lúc này. Người ta không dễ gì, mà có thể là không bao giờ từ bỏ các khoản thế chấp 2,5-2,75% của họ đâu.”
Kurt Yinger, nhà phân tích vật liệu xây dựng tại D.A. Davidson, cho rằng rủi ro chính ngáng đường xu hướng tân trang, và qua đó đặt thách thức cho các doanh nghiệp nội thất, vật liệu xây dựng… là chủ sở hữu nhà ở thường chờ bắt đáy lãi suất vay.
Trong tháng 10 này, mức thế chấp bắt đầu tăng lại sau hè sau khi dữ liệu việc làm khả quan khiến giới giao dịch trái phiếu xem xét lại mức cắt giảm lãi suất. Theo Yinger: “Nhiều người vì đó mà bồn chồn về thời điểm hành động phù hợp.”
Huỳnh Trọng Nhân
(Lược dịch)