Theo một báo cáo mới đây, lãi suất thế chấp tăng cũng là lúc hàng triệu người đua nhau khóa chặt mức thế chấp vào tháng 01/2022.
Kế hoạch của Cục Dự trữ nhằm đẩy lãi suất cho vay lên cao hơn vào năm 2022 khiến nhiều chủ bất động sản và người mua khóa lãi suất thế chấp - Ảnh: Getty Creative
Bản báo cáo của Black Knight - một dịch vụ tài chính - cho hay, tính trên mặt bằng chung cả nước Mỹ, lãi suất khóa thế chấp tăng thêm 9,5% so với tháng 12 năm ngoái, chủ yếu là do mức tăng 19,9% trong các khoản vay tài trợ và 9,2% trong các khoản tái thế chấp vay thêm vốn. Báo cáo cho thấy thị trường thế chấp thay đổi nhanh chóng ra sao. Thực tế này buộc các chủ bất động sản và bên mua phải hành động tức thời để cầm chắc mức lãi suất thấp.
Scott Happ, chủ tịch Optimal Blue, một bộ phận của Black Knight, phát biểu: “Trước bối cảnh biến chủng Omicron, quan ngại về lạm phát, các thủ tục quan liêu, cùng khả năng mức lãi suất tăng cao trong tương lai, lãi suất thế chấp trong những tuần đầu năm 2022 tăng vụt. Song, mặc cho thực tế này - mà cũng có thể nguyên do là vì nó - hoạt động khóa thế chấp nhộn nhịp trở lại vào tháng 1 sau bốn tháng im ắng.”
Động thái bên mua
Một căn nhà tại Chicago, Illinois được rao bán ngày 20/01/2022. Về mặt bằng chung, giá bán các căn nhà đã được xây tại Mỹ giảm 4,6% vào tháng 12/2021 so với một tháng trước đó. Nguyên do được cho là vì thiếu hụt nhà ở trên thị trường - Ảnh: Scott Olson/Getty Images
Người mua bị dồn vào chân tường, đối mặt với giá nhà có thể tăng chóng mặt và không còn nhà nào chào bán. Lượng nhà ở trống cũng xuống điểm đáy do chuỗi cung ứng bị đại dịch bóp nghẹt mà nhu cầu luôn ở mức cao. Đây chính là lý do giá nhà đất tăng cao vượt mức tưởng tượng, theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia (NAR).
Trong 3 tháng cuối năm 2021, giá bán trung bình của nhà ở dành cho một gia đình tăng 14,6%, lên mức 361.700 USD. Cùng lúc, giá nhà ở 67/183 khu vực đô thị tăng một lúc hai chữ số trong khi các bên mua vẫn loay hoay tìm cho mình một căn nhà.
Cụ thể hơn, hiện có khoảng 14,6 triệu hộ gia đình thuộc diện có thu nhập từ 35.000 đến 50.000 USD, song chỉ có 98.586 khu nhà ở nằm trong khả năng chi trả của họ. Theo NAR, con số trên vào năm 2019 là 260.004. Số tiền vay trung bình ghi nhận vào tháng 12 năm ngoái là 6.400 USD, theo số liệu của Black Knight, và có thể còn tăng trong những tháng đầu năm 2022.
Jeffrey Ruben, chủ tịch dịch vụ thế chấp WSFS, giải thích: “Những người lần đầu tiên mua nhà cần chuẩn bị tinh thần cho năm 2022 này. Nhu cầu vẫn còn rất cao mà vấn đề chuỗi cung ứng chưa được khắc phục. Vì vậy mà giá nhà sẽ tăng cao theo chiều gia tăng của áp lực lạm phát cùng lãi suất cho vay. Hiện người mua vẫn còn một số cơ hội nhưng thời gian không còn nhiều. Nếu chần chừ lâu hơn, họ rất có thể phải đối mặt không chỉ với nhà ở đắt đỏ mà còn cả vấn đề thế chấp cao vút. Hành động ngay lập tức là động thái đúng đắn, song nói thì dễ hơn là làm.”
Đà tăng khóa tái cấp vốn
Lãi suất thế chấp đạt mức cao nhất trong vòng 2 năm trở lại đây, với khoản vay cố định 30 năm đạt 3,92% - Ảnh: Freddie Mac
Người Mỹ lợi dụng đà tăng giá trị nhà đất năm 2021 để khai thác vốn. Theo Black Knight, các khoản tái thế chấp vay thêm vốn - tức khoản vay mà chủ bất động sản có thể rút được khi giữ lại ít nhất 20% giá trị bất động sản - chiếm 54% lượng tái cấp vốn trong quý 3.
Keith Gumbinger, phó chủ tịch dịch vụ thế chấp HSH, cho biết: “Cần lưu ý rằng độ nhạy lãi suất trong các giao dịch tái thế chấp vay thêm vốn vẫn có nhưng không ở mức cao như các hoạt động tái cấp vốn với kỳ hạn linh động. Bên vay khoản tái thế chấp thường có thể biến khoản nợ lãi suất cao sang khoản nợ lãi suất thấp hơn.”
Các hoạt động tái thế chấp dự kiến sẽ còn diễn ra, nhất là khi chủ bất động sản dùng số tiền vay đó để trả nợ tín dụng. Đó là bởi khoản nợ này chắc chắn sẽ tăng theo chiều tăng lãi suất của Cục Dự trữ.
Chiều giảm khóa thế chấp truyền thống
Mức thế chấp cao làm cho nhiều hoạt động tái cấp vốn không còn khả thi. Theo Black Knight, khóa thế chấp kỳ hạn linh động đến nay đã trượt dài trong 5 tháng liên tiếp, mới sụt thêm 16,5% tháng vừa rồi và hiện đang ở mức thấp nhất kể từ tháng 5/2019. Những khoản tái cấp vốn này giảm 80% so với cùng kỳ năm ngoái. Cũng theo Black Knight, những tài khoản tái thế chấp chất lượng có khả năng cắt 0.75 điểm khỏi lãi suất thế chấp giảm xuống còn 3,8 triệu. Cùng lúc, mức lãi suất thế chấp cố định 35 tăng têm 3,92%.
Đây là mức giảm đáng kể từ con số 11 triệu tài khoản chất lượng vào tuần đầu tiên năm 2022 và từ con số 19 triệu cùng kỳ năm ngoái. Black Knight dự đoán, các hoạt động tái thế chấp vay vốn sẽ giảm 60% vào năm 2022.
Gumbinger nhận xét: “Nếu ta muốn trả ít chi phí hơn thì cũng đồng nghĩa với việc ta muốn tìm một mức lãi suất nào đó thấp hơn. Song độ nhạy lãi suất của các hoạt động tái cấp vốn là vô cùng lớn, đặc biệt là với những bên vay mong muốn tái cấp vốn định kỳ linh động, còn gọi là hoạt động tái cấp vốn truyền thống.”
Huỳnh Trọng Nhân
(Lược dịch)