Đầu tư vào bất động sản cho thuê sẽ tạo nguồn thu nhập ổn định, lâu dài. Nếu giữ được bất động sản đó đủ lâu, giá trị của nó cũng sẽ tăng dần theo năm tháng.
Đầu tư vào bất động sản cho thuê sẽ tạo nguồn thu nhập ổn định, lâu dài - Ảnh: Getty Images
Song, đầu tư vào bất động sản không giống với đầu tư vào các tài sản như cổ phiếu. Bạn cần phải đi thực tế nhiều và gánh nhiều rủi ro hơn. Thế nên, nếu có dự định rót tiền vào lĩnh vực này, hãy chú ý đến 8 điều dưới đây:
1. Nắm bắt giá cả
Chỉ nên mua những bất động sản cho thuê nào mà bạn có dư khả năng chi trả.
Nhiều nhà đầu tư tay mơ cứ tưởng chốt được giá là xong. Lindsay Barton Barrett, môi giới bất động sản làm việc tại Brooklyn, New York, giải thích thanh toán toàn bộ giá trị bất động sản chưa phải là bước cuối cùng.
Theo bà: “Ngay từ đầu, bạn cần nắm rõ tất cả những khoản cần thanh toán khi chốt giao dịch, vì bạn có thể ngã ngửa trước những khoản phí ‘không biết từ đâu ra’.” Cũng theo Barton Barrett, các chi phí phát sinh khi chốt giao dịch không phải lúc nào cũng tài trợ được, nên bạn cần lưu ý chừa một khoản ngân quỹ cho những mục này.
2. Tìm một luật sư bất động sản thật tốt
Barton Barrett khuyên rằng khi đầu tư vào bất động sản, “bạn cần tìm một người có chuyên môn hỗ trợ mình”, đặc biệt là một luật sư am hiểu về lĩnh vực.
Vị luật sư này không những đại diện bạn làm nhiều khâu quan trọng, mà còn có thể giải thích cho bạn các bước họ làm, và bạn nên yêu cầu họ chỉ dẫn như thế. Barton Barrett nói: “Có thể luật sư nhìn vào một hợp đồng và nói: “Ồ, hợp đồng này đúng chuẩn đấy.” Nhưng bạn hẳn sẽ thắc mắc: “Thế nào là ‘đúng chuẩn’?” Nếu là dân tay mơ, bạn sẽ không biết được đâu.”
3. Đảm bảo bất động sản không bị ràng buộc nào giới hạn
Cho thuê ngắn hạn có thể đặt ra nhiều rào cản hơn là cho thuê dài hạn. Theo Barton Barrett, những trở ngại này xảy ra hoặc ở cấp địa phương, hoặc ở cấp Hiệp hội Chủ sở hữu Bất động sản nếu bất động sản bạn cho thuê thuộc hiệp hội này.
Sau khi nhìn thấy một tòa nhà hay một căn hộ trong khu phức hợp liên tục xuất hiện trên các bảng tin cho thuê, bạn có thể nảy ra ý định mua hẳn bất động sản đó. Nhưng Barton Barrett khuyên bạn nên cẩn trọng vì một khi đã mua, bạn khó có thể làm được điều tương tự: “Đừng nghĩ rằng các căn hộ liên tục xuất hiện trên Airbnb đều là hợp pháp hết. Airbnb không có nhiệm vụ quản lý những căn hộ này đâu.”
4. Cẩn trọng những khoản phí bất ngờ
Những khoản phí bất ngờ có thể lạm vào phần lợi nhuận thu được và đôi khi vượt quá cả doanh thu. Những khoản này bao gồm chênh lệch thuế nhà đất rồi cả chi phí bảo trì, sửa chữa.
Theo Barton Barrett, các bất động sản cho thuê thuộc những tòa nhà mới xây hay mới tân trang thường bị áp thuế nhà đất cao hơn. Bà giải thích: “Phải mất vài năm, thuế nhà đất mới theo kịp giá trị gia tăng của tòa nhà sau khi được tân trang. Đôi khi chỉ sau một năm, thuế nhà đất đã tăng gấp đôi.”
Để giảm thiểu các khoản phí bất ngờ, bạn nên tìm hiểu thật kỹ về bất động sản mình sắp mua trước khi “tiền trao cháo múc”. Eddie Martini, nhà tư vấn đầu tư bất động sản chiến lược tại Real Estate Bees, cho biết: “Khi xem xét bất động sản chuẩn bị mua, bạn phải đặt mình vào tâm thế của một thanh tra, tức là giả định chẳng có gì vận hành theo ý muốn của bạn cho đến khi bạn có bằng chứng xác đáng chứng minh điều ngược lại.”
5. Hiểu vị thế chủ thuê
Chủ thuê không chỉ có nghĩa vụ lo chi phí bảo trì bất động sản cho thuê mà còn phải đối mặt với những vấn đề liên quan đến người thuê.
Barton Barrett khuyên: “Bạn cần hiểu rằng nếu có thứ gì hư hỏng, bạn phải chi tiền sửa ngay. Đôi khi bạn sẽ bị đánh thức lúc nửa đêm hay lúc tờ mờ sáng chỉ để giải quyết vấn đề.”
6. Đừng nghĩ thuê quản lý nhà đất là xong
Thuê quản lý nhà đất giúp bạn giám sát mặt bằng cho thuê tuy không phải ý tưởng tồi, nhưng cũng không thật sự có ích cho lắm, theo Barton Barrett.
Bà nhận xét: “Quản lý nhà đất không tài ba đến thế.” Đơn vị quản lý có thể không cung cấp được các dịch vụ mà người thuê mong muốn, thậm chí bị giải thể. Cũng theo Barton Barrett, giao hết mọi việc cho quản lý nhà đất sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến khoản đầu tư bạn đã bỏ ra. Nếu có vấn đề gì phát sinh từ phía quản lý, bạn sẽ là người chịu thiệt về tài chính.
Nói đi cũng phải nói lại, thuê quản lý nhà đất cũng có lợi vì họ “có quen biết với các nhà thầu có khả năng giải quyết nhiều vấn đề nảy sinh như sửa chữa, bảo trì lúc cần thiết”, theo Eddie Martini. Vậy nên mặc dù quản lý nhà đất không nên là người cáng đáng mọi việc, họ lại là những cầu nối hữu ích mà ta cần trong nhiều trường hợp khó khăn.
7. Chuẩn bị tâm thế nhà không ai thuê
Một trong những nguồn thu từ sở hữu bất động sản là giá trị của nó sẽ tăng qua từng năm. Song, chắc chắn nhiều chi phí cũng sẽ phát sinh trong cùng thời gian và Barton Barrett nói rõ không phải lúc nào bạn cũng tìm được người thuê nhà để có thể trang trải được các chi phí đó.
Bà khuyến cáo: “Nếu cứ đặt ra giá thuê ở mức cao nhất, bạn có thể phải chờ đến tận 6 tháng mới có người thuê chứ không phải chỉ 1 tháng như dự tính.”
8. Đảm bảo có tiền phòng hờ
Vì sở hữu bất động sản có thể làm nảy sinh nhiều chi phí ngoài dự trù nên bạn cần phải có sẵn một khoản tiền mặt đề phòng các phí tổn phát sinh. Đó có thể là chi phí sửa chữa đột xuất hay khoản tiền cần bỏ ra để thực hiện công tác bảo trì cần thiết. Và trong lúc đó, bất động sản của bạn có thể phải để trống suốt nhiều tháng liền.
Để dành một chút trong tài khoản ngân hàng cũng giúp bạn tránh khỏi tình trạng tắc nghẽn dòng tiền, mà bạn cũng thoải mái đầu óc hơn. Nói là nói vậy chứ một khi đã sở hữu bất động sản cho thuê, bạn sẽ phải đau đầu vì nhiều biến cố khó lường. Đó là thực tế mà bạn phải chuẩn bị tâm thế làm quen trước khi dấn thân vào lĩnh vực này. Hay như Barton Barrett có nói: “Nếu bạn muốn đầu tư mà không lo nghĩ, bất động sản không phải là sân chơi dành cho bạn đâu.”
Huỳnh Trọng Nhân
(Lược dịch)